CLÁUSULA PENAL E O ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL OBJETO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA: O ENTENDIMENTO DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA NO RECURSO REPETITIVO 970

Resumo

O crescimento vertiginoso do mercado imobiliário no Brasil entre os anos de 2006 e 2014 colocou novamente este setor da economia como um dos focos de atenção no mundo jurídico. Dentre as muitas questões que foram objeto de estudo no meio jurídico, uma que mereceu destaque foi a referente às consequências do descumprimento do prazo de entrega do imóvel adquirido na planta. Não raras vezes, os contratos celebrados estabeleciam cláusula penal para esta hipótese. Caracterizado o atraso, os adquirentes prejudicados ingressavam (e ainda ingressam) em juízo a fim de obter a reparação devida. Mas, além da cláusula penal (comumente chamada de multa) prevista, também pleiteavam indenização suplementar – seja em montante equivalente ao valor locatício do imóvel adquirido e do qual não puderam fruir, seja a título de reembolso de valores gastos a título de aluguel durante o período de atraso. A partir deste debate, instaurou-se no Brasil intensa controversa jurisprudencial. Nos mais diversos Tribunais de Justiça e mesmo no Superior Tribunal de Justiça (STJ) foram proferidas decisões que ora vedavam tal cumulação, ora a admitiam. Debatia-se, ainda, a natureza da cláusula penal incidente em tais situações – se moratória ou compensatória. Neste cenário de insegurança e diante das centenas de milhares de demandas judiciais discutindo a questão, o Superior Tribunal de Justiça decidiu, em 2017, pela afetação de dois recursos especiais à sistemática de recursos repetitivos para examinar a questão – estabelecendo precedente com eficácia vinculante, de observância obrigatória pelos juízes e tribunais sob sua jurisdição. Busca-se, com o presente trabalho, estabelecer algumas premissas relevantes a fim de demonstrar o acerto da decisão proferida pelo STJ na análise da questão.